在目前，国内的工业地产发展已经呈现蓬勃燎原之势，珠三角、长三角、环渤海经济圈以及西北经济地带等依次蔓延，但各地区、各种性质的开发主体大不相同，归纳起来有以下四种：工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式，这也是目前行业内操作的普遍模式，现在分别从各个开发主体来分析其中的利弊和发展趋势。
1、工业园区开发模式
它是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政策、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。主要基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器，同时它也是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。
前几天参加搜狐焦点产业新区组织的“京津双城记、论道大武清”之行，实实在在的感受到天津武清的招商火热形势，武清分为两区四园，采用的模式即是在政府主导下的工业园区开发方式。走访了几个园区基本上招商手段相似、政策雷同，产品差异化不大，拼的基本都是政府给出的优惠政策。
2、主体企业引导模式
它是由主体企业进行的工业地产开发，在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善，严格意义上来说它并不是单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企业进行的开发运作，是企业产业链的打造及完善。
据龙创基业市场研究部了解，在燕郊区域这类型开发模式较多，比如中兴产业园、晶龙工业园，时代天华、超星、燕东产业园等等，前不久开发区引入的八大项目就属于此列，在全国最近比较流行的要算富士康了。
3、工业地产商模式
房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营管理，以求获取合理的地产开发利润，其本质是依旧是房地产开发商。
代表企业有天山集团、联东u谷、百世金谷等，他们属于全国区域运作，如天山集团在京津冀大量的圈地囤地，在燕郊、天津、承德、石家庄、北京、山东等不断大量的开发，积累了十几年的开发经验和管理经验。
4、综合运作模式
是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式，目前这类模式被更多企业和政府看好，正朝着利好的方向发展。
上述四种模式各有千秋，各有优劣，不能笼统的概括和判断，要综合各个时期、各个阶段的发展要求和目标来客观、辩证的分析对待。
作者系龙创基业（三河）企业服务中心总经理高富强，该中心主要提供全国产业园区的招商引资顾问服务。
